평가기간 전의 매매가액을 시가로 인정하는지 여부

평가기준일 전후 3개월내 매매가액은 시가에 해당하며, 평가기준일 전 2년이내 매매 등의 가액은 재산평가심의위원회의 자문을 거친 경우 시가에 해당함

[회신] 평가기준일 전 6개월(증여재산의 경우에는 3개월)을 경과하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 해당 재산에 대한 매매 등이 있는 경우로서 그 매매 등 가액에 대하여 평가기준일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다. 1. 사실관계 ○ 당사는 2015.0.00. 당사 소유 00소재 토지에 대하여 특수관계가 없는 제3자와 매각 협상을 진행하여 매매금액 확정 후 “개발변경승인 조건부”로 매매계약을 체결하였으며, 동 계약은 2015.0.00. 현재 진행중에 있음 ○ 개별변경승인 조건부 계약은 계약에서 정하는 기한 내에 주무관청으로부터 매각대상 토지의 개발변경 승인을 얻지 못하는 경우 매수자 측은 계약해지가 가능하며 매매금액은 당초 계약의 70%로 조정 ○ 한편, 당사는 상기 매매계약이 진행중인 2015.0.00.을 평가기준일로 하여 상증법상 당사의 비상장주식을 평가하고자 함 ○ 상시 계약에 다른 평당 매각가액은 평균 00,000원 정도이며, 공시지가는 평균 00,000원 수준으로 약 8배의 차이가 있음 2. 질의내용 ○ 평가기준일 현재 계약체결한 매각가액을 해당 토지의 매매사례가액으로 적용할 수 있는지 여부 3. 관련 법령 ○ 상속세 및 증여세법(2015.12.15-13557호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. ○ 상속세 및 증여세법 시행령(2016.02.05-26960호 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매· 감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행 회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원 (이하생략) 4. 관련 사례 ○ 재산세과-314, 2009.09.25. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항에 따른 상속재산의 시가를 판단함에 있어 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일전 6월 이내 기간 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 상속개시일부터 같은령 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은령 제56조의2 제2항에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것이나, 귀 질의의 비교대상 자산의 매매가액이 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임